ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI

n

Şufa (Önalım) hakkı, Türk Medeni Kanununda düzenlenmiş olup paylı mülkiyet ilişkisi içindeki herhangi bir paydaşın, payını üçüncü kişilere satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır.  

nnnn

Makalemizde bu hakkı kullanmak için gerekli şartlara, kim tarafından kullanılabileceğine/kimlere yöneltilebileceğine, hak kaybı yaşamamak adına dikkat edilmesi gereken hususlara ve görevli/yetkili mahkeme kriterlerine değinilecektir.

nnnn

ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI NEDİR?

nnnn

Bu hak, bir malın satılması halinde hak sahibine öncelikli satın alma hakkı tanımaktadır. Yani diyelim ki; paydaşlardan biri bu malı üçüncü kişilere sattı; işte bu durumda şufa hakkına sahip olan kişi öncelikli satın alma hakkını kullanabilecek ve bu hakkı alıcı sıfatındaki üçüncü kişiye dava yoluyla doğrudan yöneltebilecektir. 

nnnn

Yenilik Doğurucu Bir Haktır.

nnnn

Yukarıda yer verilen örnekten de anlaşılacağı üzere şufa hakkı yenilik doğurucu bir haktır. Bu yönüyle sahip olduğu özellikler ve sonuçları şu şekilde sıralanabilir:

nnnn

n
1. Hak sahibinin tek taraflı irade açıklaması ile satış işlemi gerçekleşmiş olur. Dolayısıyla karşı tarafın kabulüne gerek yoktur. 
nnnn
2. Şarta bağlı olarak kullanılamaz. Hakkın kullanımının şarta bağlı kılınması halinde hak kullanılmamış sayılacaktır. 
nnnn
3. Tek taraflı irade açıklaması ile kullanılmakla birlikte, bir defa kullanıldıktan sonra tek taraflı olarak dönülmesi mümkün değildir. Aksi takdirde karşı tarafın TBK’nın 123-126 maddeleri uyarınca temerrüt hükümlerine dayanarak dava açması gündeme gelebilir.
n

nnnn

Kanundan veya Sözleşmeden Doğabilir.

nnnn

I.Kanundan Doğan Şufa (Önalım) Hakkı

nnnn

Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye atması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

nnnn

Kanun, şufa hakkının kullanılabilmesi için belli şartların bir arada bulunmasını aramıştır. Bu kanuni düzenlemenin asıl amacı taşınmazın halihazırdaki paydaşlar arasında kalmasına imkân tanımaktır. Zira önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalması hedeflenmiştir. 

nnnn

Şufa hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ve ancak paydaşlar tarafından kullanılabilecektir. Dolayısıyla taşınmazda kişisel bir alacak hakkına yahut sınırlı ayni hakka sahip olunması kişiye şufa hakkını tanımaz. Kanunun açık hükmü yalnızca paydaşlar tarafından kullanılabileceği şeklindedir. 

nnnn

Peki birden fazla paydaş aynı anda şufa hakkını kullanırsa ne olur? Paydaşlara öncelikli satın alma hakkı veren şufa hakkı, en çok hisseye sahip olanı daha öncelikli mi kılar? Bu sorunun cevabı hayır olacaktır. Zira böyle bir durumda tarafların hisse payına ve satın alma konusu hissenin değerine bakılmaksızın şufa konusu payın, şufa hakkını yönelten tüm paydaşlar arasında eşit olarak dağıtılması söz konusu olacaktır. 

nnnn

II.Sözleşmeden Doğan Şufa (Önalım) Hakkı

nnnn

Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.

nnnn

TMK m.735 uyarınca bir kişi, tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşme ile kendi malı üzerinde başkası lehine şufa hakkı tanıyabilir. Taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlı olduğundan resmi olarak düzenlenmesi şart değildir. 

nnnn

Sözleşme içeriğinde şufa hakkının kullanımına ilişkin özel şartlara yer verilmediyse taşınmazın üçüncüye kişiye satılması için öngörülen şartlar esas alınır.  

nnnn

Sözleşme ile tanınmış olan şufa hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür. Taşınırlar için ise herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.

nnnn

Bu durumda eğer mâlik, ileride bu taşınırı/taşınmazı satmak isterse, şufa hakkı sahibi kişi tek taraflı irade beyanı ile sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden söz konusu taşınırı/taşınmazı satın alabilecektir. 

nnnn

Önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

nnnn

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez. Ancak devir hususuna yönelik bir anlaşma mevcutsa devir ancak sözleşmede belirlenen usullere uygun olarak gerçekleştirilebilecektir. 

nnnn

ŞUFA HAKKI KİME/KİMLERE YÖNELTİLMELİDİR?

nnnn

Önalım hakkının ancak dava açmak suretiyle kullanılabileceğine yukarıda değinmiştik. Peki bu davanın muhatabı, yani davalısı kim olacaktır? Şufa davasının davalısı, paydaşlardan birinden satın almayı gerçekleştiren, alıcı sıfatındaki üçüncü kişi olacaktır. Kanun önalım hakkının ancak üçüncü kişilere karşı kullanılabileceğini öngördüğünden payını satan paydaşa karşı dava açılması söz konusu değildir. 

nnnn

Bu noktada şuna da değinmemiz gerekir ki, bir paydaşın, payını diğer bir paydaşa sattığı durumlarda şufa hakkından bahsedilemeyecektir. Zira yukarıda da değindiğimiz üzere şufa hakkı ancak üçüncü bir kişiye yöneltilebilecek olup paydaşlardan birine yöneltilmesi söz konusu değildir. 

nnnn

ALICININ BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ 

nnnn

Alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir külfet olup bu koşulun yerine getirilmemesi durumunda paydaşların şufa davası açması ile karşı karşıya kalınır. Alıcı, bildirimi noter marifeti dışında başka bir yolla gerçekleştirse ve bu bildirim yazılı olsa dahi geçerli sayılmayacaktır. Zira noter aracılığıyla bildirim kanunda şekil şartı olarak düzenlenmiştir. 

nnnn

ŞUFA HAKKININ SÜRESİ 

nnnn

Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığı ile bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve bildirim yapılmamış olsa dahi herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

nnnn

Kanun koyucu bu düzenleme alıcının süresiz olarak zor durumda bırakılmasını önlemeyi amaçlamıştır. Kanunda öngörülen iki farklı süre vardır:

nnnn

n
1. Noter marifetiyle satışın bildiriminden itibaren üç ay
nnnn
2. Bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren iki yıl,
n

nnnn

Nitekim yukarıda değinilen üç aylık ve iki yıllık süreler hak düşürücü süre olup somut olayın koşullarına göre bu sürelerden biri esas alınacak ve anılan sürenin geçmesiyle şufa davası açma hakkı ortadan kalkacaktır. 

nnnn

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

nnnn

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olarak belirlenmiş olup yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralları gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Nitekim bu davalar taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. 

nnnn

Dava açılırken bu hususlara ve güncel Yargıtay kararlarıyla belirlenen kriterlere dikkat edilmemesi halinde davanın usulden yahut esastan reddi gündeme gelebilecek olup olası hak kayıplarının yaşanmaması adına alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması oldukça önem arz etmektedir. 

n