KİRACININ HAKLI TAHLİYESİ

Kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtar nedeniyle kiralanandan tahliye edilebilmesinin yasal dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu madde 352/2; 

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklindedir.

n
• İki Haklı İhtar Nedeni ile Tahliye Davasının Şartları
  1. Kira Borcunun Zamanında ve Tam Ödenmemiş Olması
  Sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kiraya veren ve kiracı kira bedelinin ödenme şeklini ve zamanını serbest biçimde belirleyebilmektedirler. Anlaşmanın ardından kiracı, belirlenen tarihte kira bedelini eksiksiz biçimde ödeme yükümlülüğü altındadır. Kira bedelinin eksik ödenmesi yahut tamamının veya bir kısmının zamanında ödenmemesi durumunda kiracı tarafından sözleşmeye hükümlerine aykırılık gerçekleştirilmiş bulunacaktır. Bu durumda kiraya veren kira borcunun ödenmesi hususunda kiracıya ihtarda bulunabilecektir. 
  
  2. İhtarın Yazılı Olması
  Aranan yazılılık şartı salt olarak noter aracılığı ile ihtar çekilmesinden ibaret olmayıp, mail, posta, mektup gibi yollarla da kiracının bilgisine sunulan ihtar geçerli kabul edilmektedir. Bu aşamada ihtarın içeriği ve kiracıya ulaştığını ispat yükü kiraya verenin yükümlülüğünde olduğundan noter kanalı ile ihtar çekilmesi kiraya veren bakımından uygulamada ispat kolaylığı sağlayacaktır. 
  
  3. İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması
  Yukarıda atfı yapılan TBK madde 352/2 uyarınca, kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa süreli ise bu süre içerisinde, bir yıl süreli ise bu süre içerisinde, bir yıldan uzun süreli ise yine bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir. 
  
  4. İki Farklı Aya İlişki İhtarda Bulunulması
  İki haklı ihtarın yasada aranan şartlara uygun biçimde oluşması için ihtarların iki farklı kira ayına ilişkin olarak yazılı ve haklı olarak çekilmiş olması gerekmektedir. Örneğin, Mayıs ayı kirasının ödenmemesi üzerine bir ihtar çekilmiş, daha sonra Haziran ayı kirası da ödenmemişse çekilecek ikinci ihtar ile iki haklı ihtar şartı sağlanacaktır. 
  
  5. Davanın Bir Aylık Hak Düşürücü Süre İçinde Açılmış Olması
  Kanun maddesi uyarınca İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılması gerekmektedir. Bir aylık sürenin başlangıcı ise, bir yıldan daha az veya bir yıl süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitimi, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren işlemeye başlayacaktır. Aksi durumda hak düşürücü nitelikteki bu sürelere uyulmaması ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır.
nnnn
• Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması Hususu
  Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi üzerine kiraya veren, alacağına kavuşmak maksadıyla ihtar çekebileceği gibi İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayanarak hem ödenmemiş kira alacağını hem de tahliye talebinin aynı anda istenilmesine imkan tanıyan Tahliye Talepli Ödeme Emri (Örnek No:13) yolu ile icra takibi de başlatabilir.
  
  İcra takibinin ardından kiracının ödeme yapması üzerine kiracının icra takibi yolu ile kiralanandan tahliye mümkün değildir. Ancak, kiracıya gönderilen Örnek No:13 yukarıda açıklanan şartlardan da görüleceği üzere yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde olduğundan Yargıtay uygulaması gereği haklı ihtar yerine geçmekte ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının açılmasına olanak tanımaktadır. 
nnnn
• Görevli ve Yetkili Mahkeme
  İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
n

Av. Pınar ARPAGUŞ