ÖZET
Zorunlu geçit hakkı uygulaması yasal dayanağını 4721 s. Medeni Kanun’un 747 ve devamı maddelerinden almaktadır. Bu uygulama esasen komşuluk hukuku ilkelerine dayanmakta olup ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilememesi nedeniyle zorunlu olarak dava konusu olmaktadır.
Önemle belirtmek isteriz ki Zorunlu Geçit Hakkı davalarında davanın mahiyeti gereği yargılama giderleri geçit hakkı kurulmasını isteyen davacı üzerinde bırakılacağından dava şartlarına ve Yargıtay uygulaması ile gelişen güncel kriterlere özellikle dikkat etmek gerekmektedir. Nitekim makalemizde de bu kıstaslar bir bütün olarak değerlendirilerek okuyucuya güncel mevzuat ve içtihat hükümleri doğrultusunda zorunlu geçit hakkının tanımı, hukuki niteliği, dava şartları ve görevli/yetkili mahkeme hususlarının aktarılması amaçlanmıştır.
Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?
Bir taşınmazdan, ekonomik amacına uygun olarak yararlanmak için, o taşınmazın mutlaka genel yol ile bağlantısı bulunmalıdır. Ülkemizde kadastro çalışmalarının çok eskiye dayanması, o dönemdeki ihtiyaçlar ve kullanım şekli ile şimdiki ihtiyaç ve kullanım şekillerinin değişiklik arz etmesi geçit hakkı davalarının öneminin günümüzde de devam etmesine neden olmaktadır. Özetle zorunlu geçit hakkı esasen değişen koşullar ve çeşitli ekonomik sebeplerden dolayı yola ihtiyaç duyulması sebebine dayanmaktadır.
Zorunlu geçit hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Dolayısıyla zorunlu geçit, iki tarafın menfaati gözetilmek suretiyle tesis edilecek olup buna ilişkin talebin de menfaatler dengesine uygun şekilde yöneltilmesi gerekmektedir.
Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Niteliği
Komşuluk Hukukunun konusu içerisinde yer alır.
Mülkiyet hakkını, kanundan dolayı sınırlayan bir irtifak hakkı olan zorunlu geçit hakkı, komşuluk hukukunun konusu içerisinde yer almaktadır. Zorunlu irtifak türü olan zorunlu geçit hakkı, kurulma zorunluluğunu kanundan almaktadır ancak bu hakkın kurulması talebe bağlı olup, kanun ile kendiliğinden doğmamaktadır. Bu nedenle zorunlu geçit hakkı, dolaylı mülkiyet kısıtlamaları içerisinde yer almaktadır.
Eşyaya bağlı bir ayni haktır.
Zorunlu geçit hakkı, aynı zamanda eşyaya bağlı ayni bir hak olup lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmaz malikleri sonradan değişse bile, bu hakka dayalı talep; lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilecektir.
Yükümlü taşınmaz maliki yararına denkleştirme bedeline hükmedilmesi gerekir.
Saptanan geçit nedeniyle üzerinden yol geçecek olan taşınmaza yükümlü taşınmaz denir. Yükümlü taşınmaz malikine, taşınmazın niteliği de dikkate alınarak bir denkleştirme bedeli ödenmesi gerekmektedir. Bu denkleştirme bedeli, uzman bilirkişiler tarafından yükümlü taşınmazın niteliği ve objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Ayrıca uygulamada bu bedelin hüküm verilmeden önce depo ettirilmesi sağlanmaktadır.
Yenilik doğuran bir haktır.
Zorunlu geçit hakkı, yenilik doğuran bir hak olup bu hak, lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmazın malikine aittir. Yenilik doğuran haklar, sahibi lehine olağan dışı hukuki güçler sağladığından bu gücün hukuki işlemden yahut kanundan doğan özel bir yetkiye dayanması gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkı tesisinde de talebin kanuni şartları haiz olması kaydıyla bir tarafın menfaati üstün tutularak diğer tarafın mülkiyet hakkına müdahale söz konusudur. Nitekim burada doğrudan kanunun tanımış olduğu özel bir yetkiden bahsedilebilecektir.
Kanunun bu şekilde olağan dışı yetki tanımasındaki amacın; taraflardan birinin, diğerine oranla daha fazla korunmaya ihtiyacının bulunması olduğu söylenebilir. Zira aşağıda değinilecek olan zorunlu geçit hakkının tesisi için aranan şartlar da kanunun amacının bu yönde olduğunu ortaya koyar niteliktedir.
Geçit Hakkı Tesisinde Aranan Şartlar
Geçit hakkı kurulabilmesi için geçit ihtiyacı duyulan taşınmazın genel yola hiç veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekmektedir. İlk hâlde mutlak, ikinci hâlde ise nisbi geçit ihtiyacı söz konusudur. Geçit ihtiyacı baştan itibaren olabileceği gibi sonradan gerçekleştirilen kadastro, imar uygulamaları veya kamulaştırma işlemi sonucu da doğabilir. Mutlak geçit ihtiyacının olduğu durumlarda geçit hakkının kurulması zorunlu olmasına rağmen, nisbi geçit ihtiyacının olduğu durumlarda ise geçit hakkı tesis edilip edilmeyeceği somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir şekilde değerlendirilmelidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 747/2 maddesi gereğince; geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Yargıtay’ın istikrar bulmuş kararlarınca geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünde komşuluk hukukuna dayanmaktadır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri özellikle gözetilmelidir. Nitekim burada fedakârlığın denkleştirilmesi ve kesintisizlik ilkelerine uygunluk durumu talebin kabulü için oldukça önem arz etmektedir.
Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı (geçit hakkı bu kriterler üzerinden sınırlanacaktır) ; davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkate alınmalıdır. Bu ilke gereğince kısa ve ekonomik yerden geçit kurulması gerektiği gibi yüzölçümü küçük olan parseller yerine daha büyük olan parsellerden geçit kurulması gerekecektir. Yargıtay 7. HD 2022/5658 E. 2022/7733 K. Sayılı kararında söz konusu ilkeleri bir bütün olarak ele almıştır:
“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747/2 inci maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit … taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak … olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.
Uygun güzergâh saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.”
Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK’nın 2.maddesine göre malvarlığına ilişkin davalarda dava konusu ve değerine bakılmaksızın; şahıs varlığına ilişkin davalarda ise aksine bir düzenleme yoksa Asliye Hukuk mahkemelerinin görevli olacağı belirtilmiştir.
Zorunlu geçit hakkı davası tam bir bedel karşılığında talep edilebileceğinden, konusu malvarlığını teşkil eden bu davaların görüldüğü yer olan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Yetkili mahkeme ise üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.